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對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門聯(lián)合下發(fā)通知，要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行違法違規(guī)行為的查處。房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)最強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代。
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八部門發(fā)文嚴(yán)查非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)行為
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部等8部門聯(lián)合印發(fā)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房〔2021〕55號(hào)）。
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通知要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施整治工作，制訂實(shí)施方案，開展摸底調(diào)查，移交問題線索，匯總處理結(jié)果，總結(jié)通報(bào)情況，會(huì)同有關(guān)部門依職責(zé)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。
其中，房屋買賣領(lǐng)域的整治重點(diǎn)包括套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房，協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，捏造、散布不實(shí)信息擾亂市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，規(guī)范房屋銷售主體及第三方中介公司的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。
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中原地產(chǎn)等房產(chǎn)中介因“陰陽(yáng)合同”被處罰
房屋交易稅費(fèi)是房屋買賣雙方在交易中都需要考慮的因素。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論買賣新建商品房，還是買賣二手房，房屋買賣交易雙方均需要承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。
在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位的情況下，房屋交易稅費(fèi)成為了買賣雙方都不容忽視的一項(xiàng)成本。因此，行業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為，即便是頭部的中原地產(chǎn)、鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也未能幸免。
北京市住建委7月發(fā)布的行政處罰顯示，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在西城區(qū)宏匯園某房屋的存量房買賣居間服務(wù)過程中與出賣人、買受人簽訂《簽約文本》以及《房屋居間服務(wù)合同》，其中約定交易價(jià)款為1120萬(wàn)元，并以此價(jià)款為基數(shù)收取了居間代理費(fèi)；后又協(xié)助交易當(dāng)事人為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，按照285萬(wàn)元的交易價(jià)款在存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入、提交并打印該套房屋的《北京市存量房屋買賣合同》。 根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條的相關(guān)規(guī)定，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司被北京市住建委責(zé)令改正，并罰款3萬(wàn)元。
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據(jù)北京市住建委官網(wǎng)行政處罰公示，北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司7月6次因“協(xié)助交易當(dāng)事人為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”被行政處罰，因上述違法違規(guī)行為，北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共被罰款18萬(wàn)元。
我愛我家僅在7月6日當(dāng)天就收到3份行政處罰決定書，均是因給房屋買賣雙方簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利被認(rèn)定構(gòu)成為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的違法行為，被處以罰款共計(jì)9萬(wàn)元。
非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為是一種逃稅行為，不僅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)被予以處罰，更為嚴(yán)重的是，房屋買賣雙方會(huì)因非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)構(gòu)成偷稅，被予以行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的則可能構(gòu)成逃稅罪，被追究刑事責(zé)任。
以下常見的避稅行為存在風(fēng)險(xiǎn)
在房屋交易市場(chǎng)中，這些規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為一般有“陰陽(yáng)合同”、“以租代售”、“假贈(zèng)真賣”等，這些行為實(shí)際上隱藏著重重風(fēng)險(xiǎn)。
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所謂“陰陽(yáng)合同”，是指買賣雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實(shí)的交易價(jià)格，用來(lái)維護(hù)雙方權(quán)益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務(wù)主管部門的，主要用來(lái)納稅，此份合同中交易價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易額，由于房屋買賣稅費(fèi)多以房屋交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，因此瞞報(bào)價(jià)格就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的，減少交易雙方的交易成本，但這在法律上屬于偷稅行為。 近些年，隨著影視明星逃稅案的曝光，“陰陽(yáng)合同”屢屢出現(xiàn)在公眾的視野，實(shí)際上，“陰陽(yáng)合同”在房屋買賣等領(lǐng)域也非常常見。
所謂“以租代售”，是指房主出售個(gè)人購(gòu)買不足5年的房屋時(shí)，為了避免全額繳納增值稅，買賣雙方先簽訂一份租賃合同，買家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi)，等到購(gòu)房時(shí)間超過5年期限后，雙方再簽訂二手房買賣合同。 這種手段看似能夠?qū)崿F(xiàn)“合理避稅”，但實(shí)則違背立法精神，鉆國(guó)家政策空子，隱藏著極大的交易風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，也極易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛和當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)損失。
“假贈(zèng)真賣”是表面通過“贈(zèng)與”的方式進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)則私下收取買家的房款，即假贈(zèng)與、真買賣。 根據(jù)稅法的規(guī)定，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等親屬之間發(fā)生房屋無(wú)償贈(zèng)與，免征增值稅，不征收個(gè)人所得稅。 因此，實(shí)踐中出現(xiàn)的親屬以假贈(zèng)與方式規(guī)避納稅行為，違反了稅收法律、法規(guī)，是法律上的偷稅行為。
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當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于偷稅行為的打擊力度持續(xù)上升，高度關(guān)注房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的偷稅問題，房地產(chǎn)交易各方主體對(duì)此應(yīng)予以重視，切不可采取非法手段規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，造成不可挽回的后果。
其實(shí)在實(shí)務(wù)中，我們可以規(guī)避上述的風(fēng)險(xiǎn)行為，采用合理的方式進(jìn)行籌劃。由于房屋交易應(yīng)繳納的稅費(fèi)因買賣房屋的種類而有所不同，因此需針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，才能有效解決成本問題。如果企業(yè)有相關(guān)需求，歡迎隨時(shí)和我們咨詢。
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